关于风险，商业房地产真正的风险就是财务的风险，特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。风险投资很容易应付，就是不要借那么多钱。不借那么多钱，就不会出问题，所以恒隆在以往的六年里都是零负债，而且都有净现金在手上。

　　为什么不借那么多钱还能够开发呢？我给出两点，照着这两点来做，将来就能够不太借贷，也仍然能够做商业房地产。这两点也是所有搞房地产的金科玉律。

　　最重要的是地点、地点、再地点，只选最好的，次好的千万不要盖，在这个领域里特别是在高档商业房地产里，在某一个区域或者在某一个城市，第一跟第二的回报率基本相差两倍到三倍，其中一个原因就是选地址好不好。当然选址不是唯一要素，那块地开发的很多条件非常重要，你的设计也非常重要。房地产是有基因的，就是地点和设计。

　　第二个原则就是低买高卖，这个机会，要在市场逆转的时候。我从1995年到1998年四年之内没有买过一寸土地，我曾经从2001到2004年四年里也没有买过一平方米的土地，但是当机会来的时候，就是别人都没有钱的时候，银行贷款也不敢贷款的时候，那才是我的机会。

　　最后还有一个风险，这个风险不是对房地产商的风险，而是对国家的风险，就是商业房地产做不好，就会污染老百姓的视觉，就是在制造垃圾，就是在浪费资源。土地资源是非常珍贵的，钢筋水泥也是很珍贵的，从国家的角度不应当浪费如此多的资源，浪费在盖垃圾大楼上面。

　　商业房地产升级路线

　　商业房地产发展至今，变得火热起来，有人提出要警惕商业房地产中的泡沫和风险。商业房地产是不是到了一个升级时代？商业房地产的升级应该延寻怎样的路线和策略？

　　首创置业董事长刘晓光:商业房地产在走上升级的趋势，这是第一。其次，从我们的实践当中也确实是这样，比如我们过去做商业地产比较简单，盖了一片住宅，有写字楼，有商场，最早的基本卖掉。后来我们做奥特莱斯时，觉得我们在升级了，从大的地产商转移到盖商业地产，如果没有很高的专业性，将来就会有很多问题。后来我们又进步了一点，找好的国际上的商业管理公司，共同合资，把他的理念、管理和商品价格引进来。现在发现还不行，还要再进一步，世界上还有很多做奥特莱斯的公司，大家做的不一样，谁做得最好。

　　中坤集团投资董事长黄怒波：商业模式肯定要升级，而且不但升级，一定要创新。金融危机之后一切都在变，我们以前讲商业地产的时候，就想盖一个大商场，卖一些百货的东西，就像零售店一样。但是现在大的问题来了，电商来了，电商来了会把这些都杀死。如果再靠你店里的衣服可能就不如网商了，网商特别便宜。电商把物流的成本大大降下来，而像王府井商业中心成本就大大上来，我认为商业模式正在出现一场革命。

　　现在盖商场盖在哪里？比如大钟寺，过去一招招一个大商，现在的问题是，没有人来。过去吃完饭去逛商场，现在根本用不着，拿手机就解决了，传统商业模式落伍了。怎么办？突然发现特多的教育机构进来，引来快餐又火了，从简单的购物消费，到精神文化消费，城市生活休闲，最好建成网络不可替代的吃饭、电影院等等。

　　另外，中国正在向服务业经济转型，中国从来不是服务型的国家，没有服务意识。这个服务体系出来，就会支撑一个新的商业模式产生，商业模式不但升级，而且一定是场革命。商业地产商们，一定不要再走落后的业态，就像过去总批评Shopping，现在我也批评商业中心，希望都做成城市生活休闲广场。

　　今典集团董事长张宝全：商业升级是客观的，除了数量上的升级以外，也要有一些本质上的改变。商业升级的本质是什么？我们在不同的领域会有不同的形态，我认为本质就是消费转型。当一个国家人均达到3000美金的时候，消费发生了转型，到6000美金的时候，这个转型已经非常成熟，形成大面积的产业化，这个消费转型的本质就是从功能消费向体验消费，就是所谓的文化消费转型。

　　比如很多年前，我们经常去百货公司，冬天到了，咱们去买一个棉帽或棉鞋，它就是功能消费，也包括百货公司这样一种商业形态，它也是在功能消费时代的典型商业模式。所谓的体验消费是什么？体验消费的本质是生活方式的消费，是消费价值的所在。十年前，找人办事，送一瓶雀巢咖啡，还带上一瓶伴侣，现在还有人送吗？一定是去酒吧、咖啡厅。去哪一家酒吧？选择什么样的地点？什么样的环境？包括怎样的喝法，是今天消费的价值所在，这就是体验型。

　　这样一种消费的转型，必使我们在商业的本质和供应模式上发生变化。这种产业化最重要的寓意在于，生活方式的转型，新的生活方式再形成新的产业模式，这一点我们必然要走过。

　　大连万达商业地产股份有限公司副总裁陈平：升级有一点误导。我们看一下全国的购物中心，有的购物中心连传统百货都打不过。购物中心来了，传统百货不好生存了，我们到有些城市一看发现不是这样，传统百货销售额上去了，而新的购物中心看上去很好看，销售额根本上不去，所以在这个问题还没有解决的时候，就谈升级，说激烈一点，恐怕有点急功近利。

　　我想说的一个是稳中求进，另外是细分与精准。购物中心有它自己的任务，百货有百货的任务，电商有电商的任务，不是谁来谁就死。现在太多的购物中心，不要轻视传统百货的力量，多年积累的消费者的习惯不是那么容易改变的。作为购物中心仅仅是形态的东西摆在那里，消费者不认帐，可以说购物中心是体验的、时尚的、休闲的，但它为这个东西愿意出多少差价呢？这个需要精准，需要走到市场上去看，而市场的反映我更希望是先把“稳”字做好。我们需要在传统的商业当中，一个购物中心形态来了，它应该先活下去，购物中心的成本是巨大的。现在大家不缺吃的，不缺穿的，是时间导致你要去那里的，但是到那里如果不掏钱买东西，你的购物中心怎么活下来？购物中心先要活下来，我认为现在还真的不要急于创新。

　　从2005年宁波万达购物中心开始到现在，从形态上，包括从业态的构成上，有没有发现很大的变化？没有。所以我们这么多年一直在做精细化，过去我们先理解购物中心是什么，应该摆什么东西，另外购物中心如何跟这块土地的灵魂找到共鸣。

　　中国商业地产联盟副会长王永平：商业地产升级是当前迫切需要思考的话题，这两年商业地产的投资非常热，十年前人们在问什么叫商业地产？那时候人们还不太熟悉。五年前人们在问谁在做商业地产？概念炒得很热了，但真正专业化、品牌化发展的公司并不多。而十年后的今天，人们在问谁还没有做商业地产？目前的这种热很多是一种同质化。

　　现在商业地产的竞争就跟改革开放一样，过去摸着石头过河，现在进入深水区了。深水区的竞争一定是更高层次上的竞争。竞争的方向在哪里？我们过去仅仅从温饱型向小康型发展，经济在转型，我们商业的消费也有一个转型。未来的商业地产，第一是高品质，它的东西更好、更保真、更安全；第二是时尚感，这种提升也不是所有的东西都是奢侈品，而是时尚；另外是强调体验，这一定是趋势，但是这种转型一定要建立在脑袋不能发热的时候去做，所以今天我们的主题确定为稳中求进。就是首先要从大跃进的发展当中冷静下来。我想起了印度诗人的一句话，“我们不能走得太快，我们要放慢我们的脚步，我们等等我们的灵魂”。商业地产同样有这样的问题，这句话也映衬了官方语言，就是稳中求进，我们要把速度放下来，要做一些品质。另外，需求是有限的，现在商业地产增长速度跟消费增长速度是不同步的，跟人口规模增长是不同步的，这种不同步造成要么是超前，要么是泡沫化，所以现在提升级是很重要的话题。