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新型商铺—城市综合体商铺 越来越受投资者关注

2011/11/23 13:38:14 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:     作为一种新型商铺,城市综合体商铺越来越受到投资者的关注。它不同于一般的社区商铺,也有别于普通的街铺,因而投资城市综合体商铺,需要以新的投资思路来对待。据了解,城市综合体建设近期发展异常迅速。以上海为

    作为一种新型商铺,城市综合体商铺越来越受到投资者的关注。它不同于一般的社区商铺,也有别于普通的街铺,因而投资城市综合体商铺,需要以新的投资思路来对待。据了解,城市综合体建设近期发展异常迅速。以上海为例,在短短几年内,上海城市综合体很快就超过了30多个,研究机构易城中国估计,未来三年,上海10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个,新增供应量总计约为1380万平方米。其中处于郊区的新兴城区型综合体约占了56%。

  专家表示,城市综合体的快速发展实属必然。这种建筑形态集合多种业态于一体,通过合理规划,能够满足都市居民多元化生活的需要,而这种商业形态在海外地区大都市有过成功案例。

  其实,从内地商业地产发展规律来看,城市综合体的兴起也很正常。按照国际标准,人均占有商业面积在1.1—1.2平方米是一个比较合量的参照值。美国人均拥有购物面积较多,达2平方米左右,人均商业面积超过2.5平方米。日本仅次于美国,人均商业面积超过了2.1平方米,西欧国家以英国为代表,为1.8平方米左右。周边国家和地区中,中国香港地区和新加坡水平很高,均超过了2平方米。相比之下,内地的商业地产水平很低,到目前人均商业面积还未超过0.5平方米,在世界上处于偏中等水平,可见内地的商业地产发展空间潜力较大。

  求同存异挑选铺位

  城市综合体建设高潮的到来,市场供应充裕,加之宏观调控使得住宅投资空间所剩无几,于是城市综合体商铺成为新的选择。上海德佑地产商用部区域总监表示,近期投资者对此类商铺的关注程度确实有所增加,为了应付不断扩大的业务需要,他所在的商用部员工人数已经从年初的70余人增加到了现在的150多人。

  不过,投资此类商铺需要注意的是,不能以选社区商铺或者街铺的方式来选择。商铺的价值体现在经营上面,不管是传统类型的商铺,还是城市综合体商铺,均是如此,因此挑选商铺的要点要从发现其经营价值出发。专家表示,主要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。

  选规划:发展空间是关键

  一般情况下,城市综合体的建筑体量较大,对于市中心区域来说,很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊结合部,比如万达集团在上海开发的城市综合体项目均是如此。

  正是因为如此,市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况,区域格局,尤其是产业分布情况是否与之相适应,以及人口分布、收入情况等,这些因素契合程度越高,商铺的经营价值也就越高。

  选开发商:运营经验需看重

  一般情况下,开发商的实力越强,城市综合体成功的可能性越大,因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今,不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积,还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来,形成一套完整的生活系统,而要达到这样的目的,实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是,最好选择有成功开发经验的开发商,因为它们完整成熟的开发理念,可帮助投资者降低风险。

  选规模:并非越大越好

  城市综合体规模一般都比较大,少则一二十万平方米,多则上百万平方米,但专家表示,要留意其建设规模。

  商业面积与服务人群数量之间的关系,有一个比值,前文中提到过,人均购物面积在1.1—1.2平方米较为合理。当然,如果收入水平较高,也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例,并在考虑区域内已有商业面积的前提下,估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大,可能会因为超过市场容量而形成空置,影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是,建筑规模过小会导致其聚合效应不够,因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。

  选城市:中小城市不适合

  正所谓淮南为橘淮北为枳,在三四线城市,城市综合体的投资功能则会大大减弱。

  诚然,国内有个别三四线城市的经济发展水平确实比较高。但问题是,一些三四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目,是因为此举不仅能提高周边土地价值,还能增加就业、改善产业结构、改善城市面貌。但是从其真正的商业价值来看,并不能给投资者带来满意的回报。

文章关键字:城市综合体商铺,社区商铺,商铺投资,商业地产
来源:理财周刊 作者:佚名 编辑:8037 返回顶部
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