众多的投资者将目标转向了全线飘红的商业地产市场。
    自今年“4·17”新政推出之后，个人二套房按揭贷款首付比例提高到五成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。
    为此，本报《燕赵楼市》周刊应广大读者、网友和投资者的需求，特成立投资者联盟组织——“燕赵都市报商业地产投资俱乐部”，并专门推出本期主题策划。希望通过业内人士的经验分享，能让更多关注商业地产的读者、网友获得一些成功的投资经验，并为他们眼下的投资拨开市场迷雾，指明投资方向。

    商铺投资的“双重利好”

    主持人：今年频出的楼市新政，和我省正在进行的“三年大变样”工程，都对商铺投资产生了怎样的影响？
    师汉武：国家的积极调控，在一定时期内肯定会影响楼市走向，但我认为是暂时的。新政不是针对商业地产的，或者说投资者经历了无数次宏观调控后，早就应该转移到商业地产投资领域。商业地产和住宅地产最大的区别在于商业地产的可经营性，它可以游离于房地产市场之外，或者说它是区域经济的载体。现今，新政下二套住房贷款与商业地产一样调至五成。相比商业地产在政策上的稳定性，如果选择投资房地产，商业地产无疑回报更稳定、抗跌性更好，这是最好的投资时机。“三年大变样”是省会商业地产发展史上最重要的里程碑，具有划时代的意义。不说大家也明白，经过拆迁提高了商铺的含金量，规范了商铺的市场。
    贡献：新政影响是，由住宅的惯性投资转移到多渠道的投资，包括了股市、黄金、各种基金和商业地产（商铺）的多种渠道的投资。也就是说人们开始尝试了如何真正做投资理财了。因为所谓的住宅投资就是个资产的转移，是回报率最低的方式，是“置房”传统的观念，不能叫投资。投资看的是回报。
    段亚：新政应该对商铺没有什么影响。商铺一直以来都是首付5成，加上比住宅的投资回报更高，因此商铺的投资潜力因为政策对住宅的打压而凸现了出来。而且贷款投资商铺目前并无数量限制，不管是你贷款买一套，还是买十套，只要能满足首付和利率要求，都可以贷到。随着“三年大变样”工作的不断推进，百盛进入万象天成、世界500强沃尔玛入驻金正·海悦天地项目、万达商业广场全面入驻等等，石家庄商业地产的发展迎来了前所未有的勃勃生机。
    徐涛：“三年大变样”的推进，直接导致之前旧有的店铺消失，此消彼长，一定程度上也带动了开发商对敏锐商机的捕捉，在规划中，增加商铺的开发量。另外随着铺缺租金日趋上涨，也带动了投资客群对商铺投资的热忱。再加上今年频出的楼市新政更多的指向“房价涨幅过快的部分城市的住宅市场”,使得更多的投资客或投机客的资金流向更偏重商业市场。几方面的因素，都逐渐拉升了商铺投资市场的火热。
    张昱：省会“三年大变样”来势迅猛，沿街商业纷纷拆迁，这带给了商业地产新的兴盛契机，投资商业、购买商业地产将随着三年大变样的开展成为地产界的一大热点。再者，现代商业的发展趋势是向集约化、专业化方向发展，也就是现在的专业市场，把相同的商业放在一个区域内进行经营管理。比如说正定的洋货金街，它是集全世界各种名品于一街，将规划成为高集约与高专业的现代化市场。

    如何选择一个好商铺？

    主持人：俗话说：“一铺养三代”。众所周知，在房地产投资中，商铺是投资风险最大，投资回报最为丰厚的物业类型，这也正是近年来商铺个人购买投资升温的重要原因。那么，我们该如何选择一个好商铺？
    贡献：首先，商铺投资目前看来是风险最小，回报稳定的（相比股市、基金等）；第二，选择商铺要看地段，城市已有的繁华地段，商业氛围浓厚，但是投资成本高，升值空间小；第三，看发展，看升值，看规划。要按照城市的发展方向做投资，按照市场的需求看发展。规划成功的城市综合体项目的升值空间大，还有就是跟大租户大商业走，“大带小”，地段成熟了就可以做投资。
    师汉武：我认为首先你应该清楚自己的资金情况，商铺没有短线的，你要清楚，你是在投资而不是投机。所以我经常说，根本没有投资收益高、投资风险小的商铺，这不是商业地产投资。这是个投资悖论。投资商业地产或商铺，不是简单的投资。举例说，卓达商贸广场商铺当年每平米5000元，附近住宅3000多元，如果简单算投资回报率，住宅合算得多。但是现在你再算一算，住宅涨到6000元，商铺5万都不卖。
    段亚：最主要的两点：一是把握好投资时机，从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机；反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。二是坚决“傍大款”。如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。商铺的收益在很大程度上取决于人流量。
    张昱：商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。根据我的经验，有这么几条供大家参考：因地制宜选行业、独立门面不可少、周边民众购买力需知晓、人流量很重要。
    徐涛：商铺最重要的要看地段，要看人流。其中更多考量的就是购买力。推荐投资传统成熟商圈内的商铺。虽然是需要付出相对高的房价，但其收益也是相当高的。同时，要看商铺的结构设计，大开间短进深的商铺是上品。作为投资商铺的人群，必须要更深入地考虑使用者的实际使用的切实需求，诸如业态定位、区间划分乃至门头店招的悬挂位置等等。

    这些“招儿”让你玩转商铺

    主持人：因为商铺投资和住宅投资最大的不同，就在于首付的增加，请问，按照你的经验，商铺投资该注意哪些因素？如何玩转商铺投资？
    贡献：简单说，一看规划，二看实力。比如，规划中，要有大的集中商业购物中心的支撑，在这点上，那些综合体项目的发展就有保证，因为项目本身就有人口的支持；同时，对于那些已开发的项目，选择商铺时，一定要看开发商的实力，因为实力强的开发商，能够保证后期商业运营的繁荣。
    师汉武：商业地产规划是值得研究的：第一，看位置，是大商圈，还是区域型商圈、社区型商圈。根据商圈层次推出它的规模，如果规模太大超出了它的需求肯定没有升值潜力。所以商圈不同价值不一样。第二，看业态定位，是传统商铺还是受商圈影响过大的。早年我在南三条开发商业地产，市场很火，有很多人问我，南三条买哪里最好？哪个项目最好？我告诉他们，南三条升值潜力到头了，一句话：太贵！事实证明，那些投资南三条的，现在也不赔，也不赚。我们再看现在，我认为，东开发区的商业项目潜力较大。比如星辰项目，它会是下一个最具投资的项目。因为长江大道的全线开通，政府把它定位为次商圈。随着国际会展中心、五洲国宴、五星级酒店、国际汽车城等项目的相继开业，周边的商铺无疑是最大受益者。
    徐涛：商铺投资，准确说是一种理财方式。所以，商铺投资，量力而为需要谨记！可以借助银行的贷款，但最好不要形成过分依赖短期收益来博取最终的大利益。毕竟五成首付，十年贷款期，需要支付的利息很大程度地侵占了你商铺本身可以获取的实际利益。投资小面积商铺是首选，尤其是初入商铺投资领域的朋友。
    张昱：商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的。
    段亚：投资商铺，首先要看这个区域有没有发展潜力。投资商铺物业要用发展的眼光。有一些看似商业氛围不太火的商铺，前期租金可能很低，似乎没有“钱”途，可是各个方面的发展因素全都具备，在不久的将来，完全可以发展成顶级的商圈。比如现在正在争论的比较热的第四商圈，就是省政府这个位置，有海悦天地、万象天成、有联邦二期等大商业体。