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“商改住”忽悠购房者 房管局欲出招治理

2010/6/10 14:15:26 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:    商业地产疲软低迷,这让“商改住”愈演愈烈,由此引发的纠纷也从没间断。     今年,住宅虽然迎来史上最为严厉的调控政策——新《国十条》,然而从房地产市场目前的情况来看,商业地产仍然无法企及住宅的热度。

    商业地产疲软低迷,这让“商改住”愈演愈烈,由此引发的纠纷也从没间断。

    今年,住宅虽然迎来史上最为严厉的调控政策——新《国十条》,然而从房地产市场目前的情况来看,商业地产仍然无法企及住宅的热度。

    自房地产新规发布之后,媒体对商业地产前景纷纷看好,随着住宅的二套房首付款比例调高,以及银行收紧房贷等政策推行,许多人相信,原本会涌入住宅的游资将会转移到商业地产中去。

    然而事实上,郑州的房地产市场上,商业房的日子并不好过。相反,还成了许多开发商难啃的骨头。这其中,“商改住”现象屡屡暴露就是最好的说明,继去年位于北环路与中州大道交叉口的郑公馆,将商业地产项目改成住宅出售被媒体曝光后,上个月又有三家开发商因“商改住”违规操作,而受到房管部门监察。

    对于开发商来说,不在成熟商业圈里的商业地产出现利润缩水甚至滞销,而且相比房价居高不下的住宅来说,商业地产投资风险比较大。

    早在今年1月18日,国土部中国土地勘测规划院曾经发布报告说,北京、海口、宁波、温州四个城市出现“商住倒挂”,而郑州、深圳等城市居住用地价格开始接近商业用地价格。

    所谓“商住倒挂”,就是在一定的特殊时期,商业价格低于住宅价格。在这样时期里,受利润趋势,开发商会尝试“商改住”等违规行为。

    6月3日,郑州市房管局召开新闻发布会,首次正面回应郑州市房地产市场上存在的“商改住”现象。

    从目前的情况来看,原本存在于我国一线核心城市的“商住倒挂”现象已悄然逼近郑州。

    暗流涌动

    记者在郑州市个别在售楼盘发现,一些楼盘打着“商住两用”、“酒店公寓”“精装小户型”的幌子,将商业改住宅,违规销售。

    6月3日,房管部门紧急向媒体通报了目前市场上的“商改住”违规情况,目前有三家房地产公司存在此类行为。

    “这只是暴露在水面上的,暗箱操作的不知还有多少呢。”一熟悉郑州市房地产市场的业内人士说道。

    所谓“商改住”,就是商业房在最初的立项、规划到土地出让或转让、拆迁再到建设,取得预售许可证等一系列过程中,相关部门均是以商业用房的性质给予审批许可的,但是开发商却以住宅的形式进行出售。

    据此,记者联系到A楼盘工作人员,而该楼盘正是房管局公布的三家违规单位之一。他坦言:“其实,我们并没有欺骗消费者。从一开始我们就给他们说了我们是商业用地,产权只有四十年。”

    但是为什么会有这么多人,明知山有虎,还偏偏铤而走险呢?其实“商改住”的超低价格正是诱因。

    已经在某“商改住”楼盘付过首付款的张女士告诉记者,相比该楼盘真正的住宅项目,她买的房子每平米要便宜500多元。

    并且由于商业用房规划的面积都比较小,一般都是30~50平米,所以总价低得多。这造成了,当前市场上的“商改住”房源并不缺少买家。

    纠纷不断

    但是,虽然前期投入比较低,然而整体而言,买到这样的房子非但不划算而且还后患无穷。

    房管部门工作人员披露,商业用地使用年限是40年,而住宅用地使用年限是70年。并且根据《物权法》规定“住宅建设用地使用权期满后,自动续期”,而商业用地期满后则要收回重新审批,如果审批通过还需要支付土地使用权出让金。

    不仅如此,商业地产项目在契税、物业费、水电费等相关费用都明显高于住宅项目。这势必会增加业主的居住成本。

    据此,记者联系到早在去年就被媒体披露存在“商改住”隐患的郑公馆业主“季末如烟”(网名),“现在我正在装修呢,但是没有拿到房产证。”她无奈的说。

    “很多人都想退房,没证又不转户口。”她顿了顿又接着说,“不过我有郑州市户口所以就不考虑户口的事情了。开发商承诺的能够把房子的商业性质改成住宅,给我们办好房产证,我希望他们不要让我失望。”

    据了解,部分已经交了房款百分之五十的业主,退房一年之后,仍然没有将自己所交的房款全部要回。

    因为“商改住”引发的纠纷在郑公馆几乎从没间断过,而这样的悲剧却还要继续重演。这,不仅仅让深陷其中的购房者欲哭无泪,也是开发商的无奈之选。

    原因探究

    在业界看来, “商改住”现象能够在郑州产生并得以生存,主要暴露出了两个方面的原因。一是住宅价格高企,让一些人难以承受,被排挤在产权住房的大门之外。另一方面显示,商业地产疲软低迷,有价无市,让开发商不得不转而寻求住宅安稳的收益。

    西区某楼盘销售经理惠小磊分析:“前几年郑州商业地产大热,很多住宅开发商转去做商业了,这一点光看媒体投放的广告就能看出来。并且很多都是以返租销售的形式经营,承诺开发商10年或者20年返租金,也就是投资买了商铺用10年或者20年的房租收益就能回本了,这给投资者的诱惑特别大,很多人买。”

    但是,商业地产并不像住宅那样,一次销售即可。商业的收益其实不是销售收益,更多的是经营收益,需要娴熟的后续运作,需要专业的人才和公司。

    但是根据记者了解,由于很多商业项目开发商是从住宅转过去的,或者是兼做住宅和商业,专业的商业开发商很少,造成了商业地产的总体的出租率并不乐观,这在一定程度上导致了目前市场上商业地产的供过于求。

    不仅如此,房子租不出去,开发商就要自掏腰包向业主返租。

    “商业地产风险很大,尤其是偏离商业圈外的地段,商业地产出租销售都很困难。”惠小磊说。“而相比之下,郑州的住宅不但需求旺盛而且价格也很稳定,开发商当然更愿意投资住宅,甚至降低价格把商业改作住宅销售。”

文章关键字:郑州商业地产 郑州房地产市场
来源:经济视点报 作者:   编辑:8002 返回顶部
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